Quelle majorité pour vendre une partie commune ?
Dans une copropriété, il est possible qu’une partie commune fasse l’objet d’une aliénation ou d’un transfert de propriété. Même si cette action est volontaire ou résulte d’une obligation légale, elle doit toutefois suivre des principes préétablis.
Parmi ces règles, se trouve la majorité requise pour autoriser cette vente. Vous trouverez dans ce blog, de plus amples explications sur le sujet.
La partie commune en copropriété : qu’est-ce que c’est ?
Certes, la partie commune dans un immeuble représente l’espace qui est affecté à l’usage de tous les copropriétaires ou de certains parmi eux. Ainsi, la loi accorde à ces derniers les mêmes droits sur ces lieux de la propriété.
En principe, les parties communes doivent être inscrites à l’intérieur du règlement de copropriété. Toutefois, s’il n’en fait pas mention ou en cas de contradiction, les copropriétaires ont l’obligation de faire recours à l’article 3 de la loi du 10 juillet 1965.
Au terme des dispositions de ce texte, les parties communes sont :
- Les gros œuvres du bien (il s’agit des murs, de la toiture, du toit… etc.) ;
- Les voies d’accès ;
- Les escaliers et les couloirs ;
- Les gaines et les têtes de cheminées ;
- Les couloirs et les escaliers ;
- Les jardins, les cours et les terrasses non-privatifs ;
- Le réseau d’eau et d’électricité.
De même, le garage, le hall d’entrée et les équipements communs tels que les ascenseurs et les chaudières sont également des parties communes.
Le droit de mitoyenneté afférente à ces parties communes ainsi que le droit d’affichage sur ces parties sont des droits accessoires à ces espaces.
En outre, lorsque les conditions de vente sont respectées, chacune de ces parties peut faire l’objet d’une cession par l’un des copropriétaires. Il faut toutefois rappeler que le vendeur perd tous les droits de jouissance sur la partie commune après la vente.
De plus, les différentes charges relatives aux équipements et aux lieux de passage doivent être réparties entre tous les copropriétaires proportionnellement à leur lot. Le calcul des charges doit aussi être fait en fonction de l’usage que ces derniers en font.
La majorité requise pour céder une partie commune
La cession d’une partie commune reste soumise aux dispositions de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis. Selon l’article 26 de ladite loi, « sont prises à la majorité des membres du syndicat représentant au moins les deux tiers des voix les décisions concernant : les actes d’acquisition immobilière et les actes de disposition autres que ceux visés à l’article 25 d ».
Le même article dispose que l’assemblée générale « ne peut, sauf à l’unanimité des voix de tous les copropriétaires, décider l’aliénation des parties communes dont la conservation est nécessaire au respect de la destination de l’immeuble ou la modification des stipulations du règlement de copropriété relatives à la destination de l’immeuble. »
Il faut donc dire qu’après l’analyse de ces dispositions, il est possible de tirer des conclusions. D’abord, la cession d’une partie commune non indispensable au respect de la destination de l’immeuble est soumise à la majorité de 2/3 des voix.
Or, la vente d’une partie commune indispensable au respect de la destination de l’immeuble est, en ce qui la concerne, soumise à l’accord unanime des copropriétaires.
Les différentes étapes pour vendre une partie commune
Vendre une partie commune lorsque vous êtes copropriétaire n’est pas une tâche difficile. Cependant, il est conseillé de suivre minutieusement certaines règles afin que la vente soit validée. Ainsi, outre la majorité requise pour aliéner une telle partie, ces principes sont d’une importance capitale.
Établir un dossier et tenir informé le syndic de copropriété
Lorsque l’un des copropriétaires décide de vendre une partie commune de l’immeuble, il doit d’abord établir un dossier dans lequel il présente son projet aux autres copropriétaires. Ce dossier doit nécessairement contenir tous les détails et informations utiles.
Il s’agit notamment des renseignements ci-après :
- La description détaillée du projet (la partie qu’il envisage de vendre, la surface représentée, etc.) ;
- Une explication complète des conséquences de la vente sur les autres copropriétaires ;
- L’avis d’un architecte ;
- La proposition du prix de vente.
En outre, il est conseillé de recueillir l’avis des copropriétaires avant de transmettre le dossier au syndic. Le vendeur doit aussi s’assurer que le dossier est envoyé par lettre recommandée avec accusé de réception. Il doit être transmis quelques jours avant la tenue de l’assemblée générale pour permettre au syndic de l’inscrire à l’ordre du jour.
Fixer le prix de la vente
La fixation du prix de vente d’une partie commune ne doit pas être prise à la légère. En effet, lorsqu’il est trop bas, il n’est pas intéressant pour les copropriétaires. La loi leur accorde donc le droit de s’opposer à la vente.
De plus, un prix assez élevé ne serait pas avantageux pour le potentiel acheteur. Il est donc nécessaire de fixer ensemble un prix acceptable et équilibré.
Ainsi, vous avez la possibilité de faire recours à un géomètre, un agent immobilier ou un notaire pour avoir une estimation du montant de la vente. Il est aussi recommandé de s’appuyer sur le prix du m2 dans la zone où se situe l’immeuble.
Valider la vente devant un notaire
L’aliénation d’une partie commune est effective deux mois après le vote de la copropriété. Durant ce délai, les copropriétaires qui n’approuvent pas la vente ont la possibilité de la contester.
Ce n’est qu’à la fin de ces deux mois que la vente doit être actée chez un officier ministériel (le notaire). Il faut préciser que cette étape est obligatoire et que vous devez fournir au notaire :
- Le procès-verbal de l’assemblée générale montrant que la cession a été acceptée par les copropriétaires ;
- Le certificat de non-recours prouvant qu’aucune action en justice qui vise à annuler l’aliénation n’est en cours ;
- L’état descriptif de division de différents tantièmes mis à jour nécessairement par un géomètre.
Le notaire se chargera alors d’établir et de publier l’acte final de vente au registre de la conservation des hypothèques.
Vous avez maintenant les informations nécessaires pour vendre une partie commune ou pour l’acheter. Il ne vous reste que la décision finale.