Obligations syndicales : sont-elles toujours respectées ?

Lorsque la propriété d’un immeuble, ou d’un groupe d’immeubles, est répartie entre divers propriétaires, nous parlons de copropriété.

Celle-ci doit disposer d’un syndic afin de gérer plus facilement un certain nombre de démarches (mise en œuvre des travaux, application du règlement de copropriété… etc.).

Dans cet article, nous allons dans un premier temps vous définir exactement ce qu’est un syndic de copropriété et vous exposer les différents types d’obligations syndicales.

Ensuite, nous verrons que ces dernières ne sont pas toujours respectées et que le syndic s’expose alors à des poursuites judiciaires.

 

Qu’est-ce qu’un syndic de copropriété ?

 

Tout d’abord, il faut faire la différence entre le syndicat des copropriétaires et le syndic de copropriété. Le premier représente l’ensemble des propriétaires d’un immeuble.

Ce sont eux qui votent pour un syndic, c’est-à-dire, pour une personne morale. Elle peut être bénévole ou professionnelle de l’immobilier.

Dans le cas d’un syndic professionnel, certaines conditions sont requises pour qu’il puisse remplir ses fonctions :

 

• Souscrire à une assurance responsabilité civile professionnelle.
• Détenir une carte professionnelle.
• Avoir une garantie financière de 110 000 euros minimum.
• Détenir un compte bancaire consacré à la copropriété.

 

Le syndic de copropriété gère l’immeuble tout en ayant un rôle de médiateur. Il est chargé de faire respecter le règlement de copropriété et de répondre à certaines obligations.

 

Syndic de copropriété : quelles sont ses obligations ?

 

Les obligations syndicales sont nombreuses. En effet, un immeuble étant un bâtiment qui loge de nombreuses personnes, il est nécessaire de mettre en place des règlements et de choisir quelqu’un pour gérer certaines démarches. Sans cela, ce lieu de vie deviendrait vite source de nombreuses tensions.

Un syndic de copropriété a donc plusieurs missions :

 

Veiller à faire respecter le règlement de copropriété

 

Ce règlement comprend deux parties :

 

• les règles de vie pratique ;
• les règles de gestion.

 

Les règles de vie regroupent les conditions d’utilisation des parties communes, comme par exemple le garage, mais également les conditions d’utilisation des parties privatives.

Les règles de gestion concernent plutôt la répartition des charges entre les copropriétaires et l’administration des parties communes.

 

Entretenir l’immeuble

 

Le syndic doit s’assurer que l’immeuble est en bon état. C’est à lui de l’entretenir et de réaliser les éventuelles démarches nécessaires.

Si des travaux urgents doivent être effectués, il doit les entreprendre immédiatement, sans attendre le consentement de l’assemblée.

C’est aussi lui qui veille à ce que le personnel salarié fasse bien son travail, qu’il s’agisse des ouvriers, du gardien, de l’agent d’entretien ou du jardinier.

 

S’occuper de la comptabilité

 

Le syndic de copropriété a des obligations comptables, il doit notamment :

 

• Ouvrir un compte bancaire spécifique.
• Sur ce compte, n’apparaît que l’argent relatif au syndicat.
• S’occuper du recouvrement des charges.

 

Les copropriétaires doivent payer leurs charges. Si l’un d’entre eux ne le fait pas, c’est le syndic de copropriété qui doit agir.

En guise de premier avertissement, il adresse une mise en demeure. Puis, s’il n’y a pas de réaction de la part du copropriétaire négligeant, il lui envoie une lettre de rappel. Si malgré tout cela rien ne se passe, il devra alors impliquer la justice.

 

Faire le budget prévisionnel

 

La mise en place d’un budget prévisionnel est indispensable au bon fonctionnement de l’immeuble. En planifiant les dépenses courantes, le syndic a le budget nécessaire pour faire face à d’éventuels travaux ou à toute intervention visant à maintenir l’immeuble en bon état.

 

 Gérer l’administratif

 

Côté administration, là aussi le syndic de copropriété a du travail. Il doit gérer de nombreuses démarches, dont celles-ci  :

 

Procéder à des assemblées générales

 

Chaque année, il doit organiser une assemblée générale à laquelle sont conviés tous les copropriétaires. C’est là que sont votées les différentes décisions de la copropriété.

 

Faire une liste des copropriétaires

 

La liste des copropriétaires doit toujours être tenue à jour. Dessus, sont indiqués les lots de chacun et leur état civil.

 

 Immatriculer la copropriété

 

Depuis la loi ALUR du 24 mars 2014, les syndics doivent immatriculer les copropriétés dans le registre national.

 

Garder les archives en sa possession

 

Il détient l’ensemble des documents d’archives du syndicat. Cela comprend les procès- verbaux, le carnet d’entretien, les documents comptables…etc.

 

Quand les syndics de copropriété ne respectent pas leurs obligations ?

 

Bien qu’un syndic de copropriété soit tenu à de nombreuses obligations, certaines personnes peu scrupuleuses essaient de passer outre.

Voici quelques exemples d’obligations non respectées :

 

L’obligation de remise des documents

 

La loi ALUR et la loi ELAN ont été mises en place pour que l’ensemble des copropriétaires puissent avoir accès aux documents de gestion financière et administrative de la propriété. Or, certains syndics omettent de créer un espace en ligne dédié à leur consultation.

 

L’obligation de réaliser des travaux

 

Une fissure dans un mur provoque des infiltrations d’eau ? La porte d’entrée ne ferme plus ? Les habitants d’immeuble sont quotidiennement confrontés à ces problèmes.

C’est dans ces cas-là que les syndics de copropriété doivent lancer des travaux de réparation. Hélas, certains ne veulent pas s’en charger ou les laissent traîner pendant des mois.

 

L’obligation de faire respecter le règlement de copropriété

 

Ce règlement comporte de nombreuses conditions que les habitants de l’immeuble doivent respecter pour pouvoir vivre en communauté.

Si certains s’accordent des droits, comme entreposer des objets encombrants dans le garage commun ou laisser des poubelles dans les couloirs, le syndic doit intervenir.

Parfois, il ne fait rien et laisse la situation s’envenimer. Cela engendre des tensions et diminue la qualité de vie des résidents.

 

À quoi s’expose un syndic qui ne respecte pas ses obligations ?

 

Lorsqu’un syndic de copropriété ne respecte pas ses obligations, il encourt des risques.

Le recours à l’amiable est souvent privilégié par les plaignants. Ils envoient une lettre de mise en demeure ou passent par les services d’un médiateur pour régler le litige.

Hélas, malgré le recours à l’amiable, certains syndics continuent d’échapper à leurs obligations. Par conséquent, ils peuvent être tout simplement révoqués.

Dans des situations plus graves, ils s’exposent à des poursuites judiciaires. C’est notamment le cas lorsque des travaux n’ont pas été effectués à temps et que cela a porté préjudice aux habitants de l’immeuble.

 

Bien choisir son syndic de copropriété

 

Vous l’aurez compris, il peut arriver qu’un syndic de copropriété ne remplisse pas son rôle. Comme partout dans le monde, nous pouvons parfois tomber sur des personnes malintentionnées ou peu concernées.

Heureusement, des solutions existent ! Mais cela demande parfois un passage en case justice et de longues procédures coûteuses.

Afin d’éviter cette situation, renseignez-vous bien sur votre syndic avant de voter pour lui !