Copropriété divise et copropriété indivise : quelles différences ?

Envie d’investir dans l’immobilier et plus précisément dans une copropriété ?  Ce type de biens immobiliers peut être indivis ou divis, nous parlons ainsi de la « copropriété divise » et de la « copropriété indivise ». Chacune possède des caractéristiques bien propres à elle. Ainsi les implications, qu’elles soient juridiques ou foncières, ne sont pas les mêmes.

Faire la différence entre une copropriété divise et une copropriété indivise est nécessaire pour pouvoir prendre les bonnes décisions. Détaillons-les ensemble !

 

Qu’est-ce qu’une copropriété divise ?

 

Lorsque nous évoquons le sujet de la copropriété, nous pensons systématiquement à la copropriété divise. En effet, la copropriété divise est la copropriété la plus connue.

Comme son nom le précise, ce type de copropriétés est composé de logements indépendants les uns des autres. Ces logements (appartement, studios…) possèdent chacun un numéro de cadastre.

En effet, plusieurs personnes détiennent le droit de propriété sur le même bien immobilier ayant déjà fait l’objet d’une division et donc la création de deux types de parties : des parties privatives indépendantes les unes des autres et des parties communes.

Chaque partie privative appartient, en exclusivité, à un copropriétaire. Or, les parties communes sont partagées par l’ensemble des copropriétaires conformément à la déclaration de l’immeuble. Ainsi, investir dans une copropriété divise consiste à acheter une partie privative du bien immobilier et partager les parties communes en fonction des quotes-parts.

 

Qu’est-ce qu’une copropriété indivise ? 

 

L’indivision est une situation juridique dans laquelle plusieurs personnes sont, à la fois, propriétaires d’un même bien immobilier. Ces derniers ont ainsi les mêmes droits et les mêmes obligations.

Les indivisaires gèrent le bien immobilier de manière collective, qu’ils soient à parts égales ou à parts inégales. En d’autres termes, la copropriété indivise est une copropriété non divisée matériellement et qui appartient à deux ou à plusieurs copropriétaires pouvant être des conjoints, des amis, des membres de la même famille, des investisseurs immobiliers … etc.

Ainsi, les droits des copropriétaires dépendent de leurs quotes-parts (pourcentages de l’immeuble). 

Cependant, l’indivision peut découler, aussi bien d’un héritage que d’un achat en commun et est souvent encadrée par une convention d’indivision (rédigée par un notaire) qui règle / clarifie le mode de fonctionnement de la copropriété.

De surcroît, l’indivision est considérée comme une situation temporaire. Ainsi investir dans une copropriété indivise consiste, non pas à acheter une partie privative et un pourcentage des parties communes, mais plutôt un pourcentage de l’immeuble en entier.

 

Quelles différences entre copropriété divise et copropriété indivise ?

 

Telle est la question la plus importante à se poser avant d’investir dans une copropriété. Il existe un cadre juridique bien défini qui régit les copropriétés indivises.  

En indivision, l’immeuble appartient à tous les copropriétaires et n’est donc pas matériellement divisé en parties privatives et en parties communes. Ainsi, tous les copropriétaires jouissent d’un droit de propriété sur tout l’immeuble.

De même, les droits / obligations de chaque copropriétaire et le mode de fonctionnement de la copropriété figurent dans une convention dite d’indivision (financement des travaux de rénovation, paiement des charges, des taxes foncières etc…).

 

Les particularités de la copropriété divise

 

• existence d’un syndicat et d’une déclaration de copropriété ;
• chaque propriétaire est libre et peut faire ce qu’il veut de son appartement ;
• présence des parties communes et des parties privatives à usage exclusif ;
• possibilité de vendre sa quote-part sans l’avis des autres copropriétaires ;

 

 Les particularités de la copropriété indivise

 

acheter en indivision c’est acquérir un pourcentage de la copropriété et non pas des parties distinctes, ce type de copropriété se distinguent par les caractéristiques suivantes : 

 

• existence d’une convention d’indivision (gestion et mode de fonctionnement de la copropriété) ;
• tous les copropriétaires indivisaires sont actifs quant à la gestion du bien ;
• la copropriété est décrite par un seul numéro de lot ;
• décisions prises par l’ensembles des copropriétaires ;
• tous les copropriétaires doivent participer aux frais et aux charges / taxes proportionnellement à leurs droits c’est-à-dire à leur quote-part ;

 

Les règles de gestion d’une copropriété indivise

 

Bien que l’indivision soit une option intéressante pour accéder à la copropriété, elle est strictement encadrée et certaines décisions (les plus importantes) doivent être prises à l’unanimité. Ainsi, la copropriété en indivision a ses avantages, aussi ses limites et ses risques.

L’indivision n’est pas toujours choisie. Elle peut être subie à la suite d’un décès (indivision successorale). L’accord entre les copropriétaires indivisaires est nécessaire pour la gestion de la copropriété indivise.

En ce qui concerne les actes de gestion, ils nécessitent un accord à la majorité des 2/3 (des parts d’indivision). Quant aux actes de disposition (vente ou donation de la copropriété), ils nécessitent l’unanimité de tous les copropriétaires.

Comme évoqué précédemment, l’indivision est une situation temporaire. De plus, chaque copropriétaire indivisaire peut, à tout moment, sortir de l’indivision en se séparant de sa quote-part ou en demandant un partage (à l’amiable ou forcé en situations conflictuelles).

 

Aperçu sur la convention d’indivision

 

Cette convention, bien qu’elle soit facultative, facilite énormément la gestion d’une copropriété indivise. Elle détermine, avec précision, les charges et les obligations de chaque indivisaire.

De même, ladite convention est intéressante lorsque l’indivision est subie et qu’elle peut générer des situations de blocages. Sa durée peut être déterminée (moins de 5 ans) ou indéterminée.

De plus, les indivisaires peuvent aussi désigner un gérant qui s’occupe de la gestion de la copropriété indivise et qui sera leur porte-parole.

Mais ce n’est pas tout ! La convention d’indivision permet également de prévoir les modalités de jouissance privative (calendrier d’occupation par exemple).

 

Que retenir ?

 

La copropriété, qu’elle soit divise ou indivise, intéresse de plus en plus les investisseurs. L’indivision permet de diversifier facilement votre patrimoine immobilier. Chacun peut devenir propriétaire à hauteur de sa participation.

Cependant, elle comporte des risques et des limites puisque certaines décisions, comme la vente et la mise en location d’une part du bien, doivent être prises à l’unanimité des indivisaires et qu’il n’est pas possible de s’opposer à la revente de leurs quotes-parts.  D’où l’importance de mettre en place une convention d’indivision qui fixe les droits et les devoirs de chacun.