Qui choisit le syndic dans un logement neuf ?

Désigner un syndic de copropriété est une obligation faite par la loi pour tout immeuble. Cette obligation s’applique également aux immeubles neufs. Dans ce cas, le syndic doit être nommé avant même l’occupation de l’immeuble.

Pour cette raison, le promoteur désigne un syndic provisoire en attendant que les copropriétaires tiennent leur première assemblée générale pour nommer un syndic permanent. Comment cela se passe-t-il ? Apprenez-en davantage dans les lignes de cet article.

 

Que préconise la loi en matière de syndic de copropriété dans un logement neuf ?

 

En France, la loi 1965 prévoit que dans un immeuble en copropriété, la désignation d’un syndic est obligatoire. Pour un logement neuf, elle prévoit que le promoteur immobilier doit désigner un syndic provisoire pour la période allant de la mise en copropriété jusqu’à la première assemblée générale des copropriétaires.

Il est important de noter que le syndic de copropriété doit être choisi en respectant les règles de la copropriété et notamment le vote des copropriétaires. Le syndic doit également respecter les obligations légales et réglementaires en matière de gestion de la copropriété, spécialement en ce qui concerne : 

 

• la comptabilité ;
• l’entretien de l’immeuble ;
• les travaux ;
• les assurances.

 

Quand commence le régime de copropriété dans un immeuble neuf  ?

 

Lorsqu’un immeuble neuf est achevé et que les logements sont habitables, la copropriété naît. Pour être précis, un programme neuf est considéré comme achevé lorsque les éléments essentiels sont installés, même s’il reste des finitions à terminer.

Dans le cas d’une livraison par tranches, la copropriété naît dès la livraison du premier lot sans possibilité de retarder l’application du régime de copropriété. Cela est dû au fait que les lots déjà achevés ne peuvent pas rester sans syndic, car cela serait illégal selon la loi de 1965 qui impose la présence d’un syndic dans toute copropriété.

A titre d’information, si un programme immobilier neuf est livré progressivement, les propriétaires des lots qui ne sont pas encore terminés sont considérés comme des copropriétaires dès la création de la copropriété, même s’ils n’ont pas encore emménagé dans leur logement. En conséquence, ils ont l’obligation de payer les charges de copropriété et ont le droit de participer aux assemblées générales de copropriété.

 

Comment se fait la désignation d’un syndic de copropriété par le promoteur d’immeuble ?

 

Lorsqu’une copropriété neuve vient d’être bâtie, le promoteur immobilier est chargé de désigner le premier syndic de copropriété, qui est également appelé syndic provisoire. Ce syndic peut revêtir plusieurs formes, conformément aux dispositions légales, dont :

 

Un syndic professionnel 

 

Il s’agit d’une agence extérieure qui administre les parties communes de la copropriété.

 

Un syndic bénévole

 

Le modèle de gestion d’une copropriété par un syndic bénévole est mis en place lorsqu’un copropriétaire est élu pour assurer cette tâche. Ce système présente l’avantage économique de ne pas nécessiter le paiement d’honoraires de syndic par les copropriétaires. Toutefois, le syndic bénévole peut rapidement être submergé par le temps et les efforts nécessaires à la gestion d’une copropriété neuve.

 

Un syndic coopératif 

 

Dans le modèle de gestion d’une copropriété par un syndic coopératif, le conseil syndical est chargé de cette tâche. Les membres du conseil syndical élisent un président qui devient alors le syndic de l’immeuble. 

Ce système présente l’avantage économique de ne pas nécessiter le paiement d’honoraires de syndic et permet aux membres du conseil syndical de répartir les tâches du syndic entre eux en fonction de leurs préférences individuelles, afin de minimiser le temps et les efforts nécessaires à la gestion de la copropriété.

Ainsi, en accord avec le syndicat des copropriétaires, le promoteur peut choisir provisoirement un syndic professionnel ou solliciter un syndic bénévole ou collectif.

 

Quel est le rôle du syndic provisoire ?

 

Le syndic provisoire prend fonction dès lors que l’immeuble est mis en copropriété. Ainsi, il doit se charger d’établir les premiers documents indispensables à la vie en copropriété, à savoir :

 

• Le règlement de copropriété, connu aussi sous le nom de règlement intérieur, a pour but d’établir les modalités de fonctionnement de l’immeuble.

 

• L’état descriptif de division qui établit la  répartition de l’immeuble en tantième représentant la part de copropriété possédée par chaque copropriétaire. C’est en se référant à ce document que les charges de copropriété qui incombent à chaque copropriétaire sont calculées.

 

Les principaux rôles du syndic provisoire

 

Par conséquent, le syndic provisoire est chargé de l’administration de la copropriété pendant cette période. Il veille au bon fonctionnement des parties communes tout en souscrivant les premiers contrats de la copropriété (fibre optique, électricité, gaz, etc.).

Ainsi, si un immeuble est nouvellement construit, le syndic est responsable de détecter tout défaut sur les parties communes dans l’année suivant la fin des travaux, et de solliciter l’entrepreneur pour qu’il effectue les réparations nécessaires. 

De plus, le syndic est également chargé de mettre en demeure l’entrepreneur de corriger les problèmes en cas de difficultés et d’invoquer les garanties en cas de désordres dans les parties communes.

Avant la première assemblée générale ordinaire, il est de la responsabilité du syndic provisoire d’établir un budget prévisionnel qui reflète les dépenses et recettes estimées pour l’année à venir, et de le communiquer aux copropriétaires. 

Ce budget doit inclure une estimation des dépenses projetées pour l’année à venir. Il répartit les charges entre les copropriétaires à la hauteur de leur tantième.

Aussi, il convoque la première assemblée générale des copropriétaires et procède à la mise en place du règlement de copropriété. Une fois que la première assemblée générale des copropriétaires a eu lieu, les copropriétaires élisent un syndic de copropriété définitif. Ce dernier s’occupera en général de l’administration de la copropriété.

 

Comment changer de syndic de copropriété dans un logement neuf ?

 

Le syndic provisoire qui convoque l’assemblée générale des copropriétaires peut voir son mandat prolongé ou arrêté. En effet, depuis l’adoption de la loi Alur, il est désormais obligatoire de soumettre le syndic provisoire à une procédure de mise en concurrence. En cas de non-respect de cette règle, le mandat du syndic sera nul et sans effet. Pour ce faire :

 

• Le syndic provisoire se charge de proposer à l’assemblée des copropriétaires plusieurs autres syndics ; 
• Chacun des copropriétaires est libre de proposer des syndics de copropriété.

 

Cette dernière option est la meilleure, car au bout d’une année, vous avez certainement eu le temps de connaître les besoins de votre copropriété et ainsi, vous pourrez faire les meilleures propositions.