Lotissement vs copropriété horizontale : quelle différence ?
En matière immobilière, la propriété s’acquiert au travers de deux modes principaux : le lotissement et la copropriété horizontale. En apparence les deux notions semblent nettement distinctes.
Le lotissement est la division d’un terrain en plusieurs lots », c’est-à-dire plusieurs parcelles ; alors que la copropriété horizontale est un ensemble de lots individuels bâtis sur un terrain partagé entre plusieurs propriétaires.
Mais à y regarder de plus près, la différence entre les deux semble moins nette parce que dans les deux cas, les propriétaires possèdent chacun un lot individuel. Et certaines situations favorisent davantage la confusion. C’est le cas de la copropriété de lotissement d’habitations individuelles.
Elle peut concerner une copropriété horizontale ou un lotissement composé de parcelles communes avec des équipements collectifs, des immeubles et divers aménagements régis par la copropriété. Ainsi, lotissement vs copropriété horizontale : quelle différence ?
Lotissement vs copropriété horizontale : définition des notions
Avant d’entrer dans les distinctions entre les deux concepts, il faut d’abord les définir. Qu’est-ce qu’un lotissement ? Qu’est-ce qu’une copropriété horizontale ?
Qu’est-ce qu’un lotissement ?
« Division en propriété ou en jouissance d’une unité foncière ou plusieurs unités foncières contiguës ayant pour objet de créer un ou plusieurs lots destinés à être bâtis ». Telle est la définition que l’article L. 442 du Code de l’urbanisme donne du lotissement.
En des termes plus simples, il s’agit d’un ensemble de lots issus de la division d’un terrain et destinés à accueillir des constructions vendues séparément ou ensemble. Les parcelles peuvent être vendues à une personne construisant pour son propre compte ou pour un promoteur qui construit pour revendre par la suite.
Nous pouvons donc résumer en affirmant que le lotissement consiste en l’aménagement d’un terrain résultant sur la division d’une ou plusieurs propriétés foncières.
Qu’est-ce qu’une copropriété horizontale ?
De manière simple, la copropriété horizontale désigne un ensemble de lots individuels bâtis sur un terrain commun. Dans cette forme de copropriété, une maison individuelle est présente sur chaque lot.
Ainsi, du point de vue de l’ensemble de la parcelle, les propriétaires des maisons individuelles sont dits copropriétaires. Ces derniers partagent des obligations et obéissent tous à un ensemble de règles communes.
En plus du terrain, les copropriétaires partagent également les infrastructures et les espaces verts. C’est ce que nous appelons les parties communes. Les copropriétaires peuvent tous en jouir sans y acquérir un droit exclusif de propriété.
Quelle est la différence entre copropriété horizontale et copropriété verticale ?
La réponse à cette question permet de mieux comprendre pourquoi le lotissement se rapproche tant de la copropriété horizontale. En effet, la copropriété verticale concerne les copropriétés que nous retrouvons à divers étages d’un immeuble.
Les personnes qui ont un bien en copropriété situé dans un immeuble disposent d’un nombre donné de parts. La valeur de chaque lot est variable. Le montant des charges payées par le copropriétaire représente l’un des facteurs déterminant cette valeur.
Dans la copropriété verticale, la copropriété est gérée par un syndic. Ce syndic prend en charge des missions comme l’entretien de l’immeuble ou la réparation des parties communes.
À l’inverse, la copropriété horizontale permet d’identifier les maisons individuelles. Elle est encore qualifiée de copropriété pavillonnaire.
Ici, le principe consiste en la construction d’habitations sur un terrain commun, qui va être séparé et réparti en zones de jouissance. Les zones pavillonnaires se sont beaucoup développées dans les années 1960, surtout en région parisienne.
Ainsi, en copropriété horizontale, les personnes détiennent la propriété des maisons individuelles, mais pas du terrain. Le terrain représente la partie commune que tous les copropriétaires doivent partager.
Sous un certain angle, nous pourrions alors voir la copropriété horizontale comme une forme de copropriété verticale qui s’étend à plusieurs maisons et/ou parties communes. Par exemple, si un promoteur fait le choix de bâtir un ensemble de plusieurs maisons, il va morceler le terrain en divers lots, comprenant :
- la partie commune composée de la portion de terrain sur laquelle repose chaque construction ainsi que les équipements communs (terrains de jeux, etc.) et qui est divisée en quote-part ;
- la partie privative que représente chaque habitation.
Dans ce sens, il paraît que la copropriété horizontale se rapproche davantage du lotissement que la copropriété verticale. Mais des différences demeurent.
Les différences entre le lotissement et la copropriété horizontale
C’est la mise en œuvre et l’élaboration de ces deux modes d’acquisition de la propriété qui font leur différence.
Les règles qui régissent la copropriété ne sont pas (exactement) les mêmes que celles qui gouvernent le lotissement
En effet, le lotissement est régi par l’article 422-1 du Code d’urbanisme. Il en ressort que les règles de la copropriété sont appliquées à la copropriété horizontale.
Ce sont les règles qui sont consignées dans un règlement de copropriété (détermination des lots, détermination des parties communes et de leurs modalités d’usage, la charge de chaque copropriétaire, etc.). Alors que dans le lotissement, ces règles ne concernent que les équipements communs.
La propriété du terrain
En matière de lotissement, le terrain appartient au propriétaire de la maison. À l’inverse, dans la copropriété horizontale, tous les copropriétaires sont propriétaires du sol. Au moment de l’achat, seule la maison est acquise, pas le sol, même pas la parcelle sur laquelle la maison se trouve.
La gestion
C’est une association syndicale libre qui assure la gestion dans un lotissement. Alors que dans la copropriété, c’est le syndic qui assume cette responsabilité.
Les parties communes
La conception des parties communes n’est absolument obligatoire dans le cas d’un lotissement contrairement à la copropriété horizontale.
Les modalités de calcul des frais de gestion
Les frais de gestion des espaces communs sont calculés en proportion de la valeur du bien dans la propriété. Dans le lotissement, ces sommes sont payées de façon égalitaire.
Lotissement vs Copropriété horizontale : que retenir ?
En définitive, même si le lotissement et la copropriété horizontale se ressemblent, les deux notions gardent leur différence. Globalement, le lotissement présente plus d’avantages. Il faut savoir que très souvent, la copropriété horizontale naît de l’impossibilité pour un promoteur d’obtenir l’autorisation de diviser un terrain en parcelles pour en faire un lotissement.
