Est-il possible de bloquer nos charges de copropriété ?

En copropriété, tout copropriétaire doit participer aux différentes dépenses entrant dans le fonctionnement, l’entretien ou les travaux d’amélioration de l’état de l’immeuble.

Néanmoins, en raison de différentes situations, notamment la hausse continue des charges annuelles, la négligence du syndic, vous pouvez être amenés à être réticent quant au décaissement de l’argent pour faire face à vos charges de copropriété.

L’effectivité d’une telle pensée est-elle possible ? C’est la question à laquelle nous essayerons d’apporter une réponse dans cet article.

 

Qu’est-ce qui constitue les charges de copropriété ?

 

Les charges de copropriété sont les différentes dépenses supportées par l’ensemble des copropriétaires au cours d’une année. Elles sont constituées en deux catégories, à savoir : les charges générales relatives à l’administration, à l’entretien et à la conservation des parties communes et les charges spéciales relatives aux services et équipements communs.

En effet, les charges générales visent à faire face à des dépenses comme : 

 

• les honoraires du syndic ;
• les frais d’organisation des Assemblées générales dans le cadre de l’administration ;
• les frais de nettoyage des parties communes ;
• les frais du ramassage d’ordures dans le cadre de l’entretien ;
• les frais de ravalement, de réparation des toitures dans le cadre de la conservation.

 

Néanmoins, les charges spéciales concernent les dépenses liées aux différents services offerts à la communauté, notamment la conciergerie, le gardiennage, le système de sécurité, la boîte à colis, etc. Aussi les dépenses concernant les équipements servant au bien-être commun, particulièrement l’entretien de la chaudière commune, de l’ascenseur ou l’installation d’une antenne TV.

 

Pouvons-nous ne pas payer nos charges de copropriété ?

 

De façon objective, au regard de ces différents postes de dépenses, vous n’avez presque plus besoin d’une réponse à la question pour savoir si vous pouvez ne pas payer vos charges de copropriété.

Puisqu’il s’agit d’une évidence, le syndic a besoin de la participation de tous les copropriétaires qui apportent leurs provisions aux différentes dépenses pour faire face aux besoins de la copropriété. D’ailleurs, la loi ne prévoit aucune possibilité pour vous passer de vos charges de copropriété.

En effet, les besoins de la résidence ou de l’immeuble ne peuvent pas s’attendre, alors il faut de l’argent pour y faire face. Cet argent est apporté par tous les copropriétaires au prorata de leur quote-part de la partie commune.

En vue d’encadrer ces dépenses, un budget prévisionnel est établi par le syndic et voté en assemblée générale pour recevoir l’approbation des copropriétaires à la majorité simple.

En dehors de ce budget, il y a des dépenses hors budget prévisionnel. Il s’agit des interventions à réaliser au profit de la partie commune. Nous parlons notamment de gros travaux comme le ravalement de façade et l’installation d’un ascenseur qui ne sont pas portés dans le budget des prévisions.

Ceux-ci sont étudiés par l’Assemblée générale convoquée expressément par le syndic qui soumet les différents devis à un vote d’approbation.

 

Contestation des postes des dépenses et des charges

 

Plusieurs faits peuvent amener un copropriétaire à contester une dépense, en particulier qu’il juge inopportun. Il peut arriver également qu’il trouve qu’une décision a été prise en sa défaveur.

Peut-être que l’Assemblée générale est irrégulière parce qu’il n’a pas été convoqué, qu’il n’a pas pu donner son accord par rapport à ces dépenses. Dans ces différents cas, il peut faire recours à la contestation de décision d’Assemblée Générale en saisissant le tribunal d’instance.

De cette façon, si le tribunal rend le verdict en sa faveur, il aura réussi à bloquer la hausse de ses charges de copropriété. Sachez que ce recours peut être fait par un seul copropriétaire ou par un groupe qui n’aurait pas approuvé la décision de la majorité.

Alors que vous bloquez les charges parce qu’elles n’ont pas reçu votre accord, il se peut aussi que vous puissiez contester la répartition des charges.

En fait, celle-ci doit être à la hauteur du tantième du copropriétaire. Si celui-ci constate que sa part des charges dépasse le ¼ ce que cela devrait être, il peut constater la répartition et saisir un tribunal s’il le faut. Il en est de même si un actionnaire constate que la charge d’un autre actionnaire est inférieure de plus de 1⁄4 ce que cela devait être.

Cependant, si le copropriétaire a raison, le juge définit une nouvelle répartition, qui prend effet à partir du premier jour du prochain exercice comptable après la décision définitive.

 

Consignation des charges, une alternative

 

Vous êtes actionnaires et vous constatez des dysfonctionnements des services collectifs ou des équipements communs de copropriété. L’ascenseur peine à fonctionner ou est à l’arrêt depuis des semaines, les poubelles ne sont pas vidées, etc. Dès lors que le syndic ne remplit pas efficacement son rôle, toute la copropriété en souffre. Dans ces conditions, vous souhaitez certainement bloquer vos charges.

Pour ce faire, la principale solution reste la consignation des charges pendant que vous intentez une action en justice. Pour le temps que va durer ce conflit, avant qu’une décision de justice ne soit rendue ou qu’une conciliation amiable ne soit trouvée avec le syndic, vous devez consigner vos charges.

La consignation consiste, avec l’accord préalable d’un juge, à verser le montant de vos charges à la caisse des dépôts jusqu’à ce que le conflit soit résolu. C’est la preuve que vous remplissez vos obligations, mais que le syndic est la personne en cause. Ainsi, vous êtes dans la légalité en bloquant vos charges qui n’auraient peut-être pas été utilisées à bon escient.

 

Changement de syndic pour bloquer les charges

 

Si les performances de votre syndic actuel ne sont pas à la hauteur de vos attentes, que les charges s’alourdissent chaque année, vous pourrez changer de syndic pour réduire vos charges. Passez d’un syndic professionnel à un syndic bénévole, un syndic coopératif ou un syndic en ligne.

En effet, conformément à la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires peuvent procéder au changement d’un syndic au cours ou à la fin de son mandat.

En effet, cette décision est prise à l’Assemblée générale par vote et n’est approuvée qu’à la majorité absolue de tous les copropriétaires. Si ce quorum n’est pas atteint, que cette décision bénéfice d’au moins ⅓  des voix, le vote peut être repris et validé cette fois-ci à la majorité simple.

En changeant donc de syndic ou en mettant en concurrence plusieurs syndics, vous pourrez apprécier les devis et choisir le moins cher ou celui qui vous correspond le mieux.

En définitive, chaque copropriétaire doit payer ses charges pour payer le syndic et pour pouvoir maintenir le bon fonctionnement de l’immeuble. Cependant, plusieurs facteurs peuvent permettre à un copropriétaire de bloquer la hausse de ses charges ou même de pouvoir les réduire comme mentionné en haut de cet article.