Résilier le contrat d’un syndic de copropriété : pour quels motifs ?

Le syndic de copropriété désigne le représentant légal d’une copropriété. Il est obligatoire pour tout copropriétaire de désigner d’un commun accord un syndic de copropriété.

C’est la personne qui se chargera de la gestion des finances, mais aussi de l’entretien de la copropriété ainsi que des démarches administratives.

Il peut cependant arriver que nous ayons envie de rompre un contrat avec notre syndic de copropriété. Mais la loi autorise-t-elle une telle démarche ? Et si oui, sous quels motifs est-il possible de le faire ?

C’est à toutes ces questions que nous tenterons de répondre au sein de ce présent article. Découvrez tout ce qu’il faut savoir sur la révocation d’un contrat auprès d’un syndic de copropriété.

 

Les motifs légitimes aux yeux de la loi

 

Force est d’admettre que la loi est plutôt floue à ce sujet. En effet, la législation ne reconnaît pas clairement les motifs recevables pour révoquer un contrat avec un syndic de copropriété.

Le seul motif clairement établi est celui du défaut de réalisation de la fiche synthétique. Cela signifie que le syndic a manqué à son devoir d’établir le document contenant l’ensemble des renseignements financiers, juridiques et techniques de la copropriété.

Mais rassurez-vous, si ce motif est le seul clairement reconnu, vous pourrez tout de même rompre le contrat de votre syndic pour d’autres motifs.

Il serait trop long d’établir une liste exhaustive de tous les motifs légitimes pour lesquels nous pouvons révoquer un tel contrat. Cela dit, en voici une liste des motifs les plus fréquents :

 

• Le syndic n’a pas mis en exécution des directives exigées par l’assemblée générale.
• Il n’a pas réussi à faire respecter le règlement de la copropriété.
• Les assurances obligatoires n’ont pas été souscrites dans leur intégralité.
• La gestion de la copropriété n’est pas à la hauteur.

 

Obligation d’apporter la preuve des motifs appuyés

 

Il ne suffit pas de porter des accusations contre votre syndic de copropriété pour avoir le droit de le révoquer. Vous devez impérativement apporter des preuves concrètes de ce que vous avancez.

La non réalisation de la fiche synthétique est quelque chose d’assez facile à prouver, par exemple. C’est d’ailleurs pour cela qu’elle est expressément reconnue par la législation.

Le tout est donc de rassembler des éléments de preuve. Plus vous en aurez, et plus votre demande de révocation aura de chances d’être acceptée. Plusieurs exemples peuvent être cités dans l’apport de preuves concrètes du manquement de votre syndic à ses devoirs.

Des erreurs comptables menant à un redressement fiscal de la copropriété peuvent constituer une preuve en béton. Le choix d’un prestataire autre que celui désigné par l’assemblée générale en est une autre.

Il en est de même pour une réalisation tardive des travaux exigés par cette même assemblée, de sorte que les subventions notifiées ne soient plus attribuées.

Si un accord a été signé entre le syndic et l’un des membres de la copropriété sans les autres, et que cet accord affecte les parties communes, c’est également une preuve recevable.

Toutefois, il existe toute une panoplie des autres cas de figure où il est possible de rassembler des preuves concrètes pour révoquer votre syndic de copropriété.

 

Quels sont les motifs non recevables ?

 

Si plusieurs motifs peuvent être utilisés pour rompre un contrat avec un syndic de copropriété, beaucoup d’autres ne le sont pas.

Par exemple, vous ne pouvez pas déclarer vouloir vous séparer de votre syndic parce que vous ne lui faites plus confiance.

Ce motif est trop flou et subjectif, et n’est donc pas acceptable d’un point de vue juridique. Un retard de la part du syndic dans la communication de pièces comptables ne peut pas non plus être engagé comme motif de révocation.

Un autre motif souvent sollicité mais qui n’est pas valable est celui du manque de mise en concurrence des prestataires pour un travail donné.

Vous l’aurez compris, tous les motifs relevant de la subjectivité, du jugement ou de quoi que ce soit qu’il n’est pas possible de prouver concrètement ne sont pas recevables. Vous devez donc vous tourner vers des motifs où l’apport des preuves objectives et sans équivoque est possible.

 

Comment se fait la procédure de révocation d’un syndic de copropriété ?

 

Lorsque vous avez préparé votre dossier, toute une procédure vous attend pour pouvoir vous débarrasser du syndic de copropriété.

Et cette procédure peut varier selon les cas de figure que vous allez rencontrer. Découvrons donc les étapes une par une.

 

Formulation de la demande de révocation du syndic

 

Vous devez commencer par rédiger une demande de révocation du contrat, que vous envoyez par courrier recommandé à votre syndic de copropriété.

Ce doit être fait avec avis de réception, afin de vous assurer de bien avoir informé le syndic de la situation. Le courrier peut être signé par un seul ou plusieurs copropriétaires, ou encore par le conseil syndical.

La question sera abordée lors de la prochaine assemblée générale. Il est cependant possible qu’un ou plusieurs copropriétaires refusent d’attendre, il faudra dans ce cas convoquer une assemblée extraordinaire.

 

Le vote de l’assemblée pour la révocation du syndic 

 

La décision de révocation du syndic de copropriété est alors soumise à un vote général. Pour qu’elle soit confirmée, elle doit être votée à la majorité absolue.

Si la majorité absolue n’a pas été obtenue, deux cas de figures se présentent.  Soit la décision de révocation a recueilli au moins un tiers de voix, et nous pouvons alors procéder de nouveau au vote, avec cette fois une majorité simple.

Soit la décision n’a pas réussi à recueillir le tiers de voix, dans ce cas une nouvelle assemblée est convoquée dans les trois mois, pour refaire un vote à majorité simple.

 

Le choix du nouveau syndic de copropriété

 

Après avoir rompu le contrat avec le syndic actuel, il est temps d’en trouver un nouveau, naturellement. Rappelons que la loi oblige d’avoir un syndic de copropriété.

Vous êtes donc tenu d’en avoir un dès le renvoi du précédent. C’est pourquoi il est conseillé d’effectuer ses recherches à l’avance, avant même que la procédure de révocation ne soit achevée voire entamée.

 

Y a-t-il des frais pour la révocation d’un syndic ?

 

Il est important de savoir que vous n’avez aucun frais à payer lors d’une procédure de révocation d’un contrat avec votre syndic.

Ce dernier n’a pas le droit de facturer des frais annexes en vue de son renvoi. Certains syndics profitent de la naïveté et de la méconnaissance des lois de leurs employeurs, ne tombez donc pas dans le panneau.

 

Est-il possible de poursuivre un syndic de copropriété en justice ?

 

Si vous estimez que le préjudice porté par votre syndic à la copropriété est grave, et qu’il relève de l’intentionnel plus que de l’incompétence, c’est possible.

Vous pouvez l’assigner au tribunal, et demander des dommages et intérêts. Mais il faut noter que cette procédure a un coût, avec les frais d’avocats, etc.