Changer de syndic en cours de mandat : quelles difficultés ?

La loi oblige à tout copropriétaire de disposer d’un agent afin de représenter la copropriété. Cet agent est appelé “syndic de copropriété”.

Il s’occupe de la gestion de la copropriété sous plusieurs de ses aspects : financier, juridique, gestion des affaires, etc. Étant tenus d’avoir un syndic, les copropriétaires peuvent vouloir, pour une raison ou pour une autre, en changer. Mais nous ne décidons pas de changer de syndic de copropriété d’un claquement de doigts.

La législation n’autorise de révoquer le contrat d’un syndic de copropriété que sous certaines conditions. Mais alors, quelles sont-elles ?

Et à quels obstacles pouvons-nous nous heurter pour changer de syndic ? Nous vous proposons de découvrir les réponses détaillées à ces questions au sein de cet article.

 

Pourquoi vouloir changer de syndic de copropriété ?

 

D’innombrables raisons peuvent pousser un ou plusieurs copropriétaires à changer de syndic de copropriété. Généralement, cela est en rapport avec l’incompétence du syndic en question.

Un syndic qui ne fait pas correctement son travail, ne met pas à jour les données de la copropriété ou se déclare absent aux assemblées générales peut vite devenir irritant.

Nous voulons alors nous débarrasser de lui. Par ailleurs, nous pouvons trouver ailleurs un syndic de meilleure qualité, dont nous pensons qu’il apporterait beaucoup plus à la copropriété que le syndic actuel.

Bref, les raisons de vouloir changer de syndic sont diverses. Mais la loi ne permet pas de s’en débarrasser aussi facilement.

 

Des motifs valables pour exclure le syndic

 

Pour pouvoir rompre le contrat de votre syndic de copropriété, il est nécessaire de présenter les motifs qui vous poussent à vouloir le faire.

Et il faut que ces motifs soient recevables aux yeux de la loi. Concrètement, la législation ne reconnaît comme motif valable que le défaut de réalisation de la fiche synthétique. 

La fiche synthétique est un document contenant toutes les données juridiques, financières et techniques au sujet de la copropriété. Elle doit être régulièrement remise par le syndic aux copropriétaires afin qu’ils soient informés de la situation.

Cela dit, la non réalisation de la fiche synthétique n’est clairement pas le seul motif pour lequel vous pouvez révoquer un syndic. Même si c’est le seul motif clairement reconnu, la jurisprudence permet d’avoir recours à d’autres motifs.

Voici quelques motifs valables pouvant être utilisés pour révoquer un contrat avec un syndic :

 

• Le syndic ne fait pas respecter les règles et directives exigées par l’assemblée des copropriétaires.

 

• Des assurances obligatoires n’ont pas été souscrites.

 

• Des erreurs ont été commises dans la fiche synthétiques, notamment dans la comptabilité (en particulier si cela a conduit à un redressement fiscal).

 

• Il n’a pas été à la hauteur de la gestion de la copropriété. Les objectifs fixés n’ont objectivement pas été réalisés.

 

Les motifs non recevables

 

Il n’est pas possible de révoquer un syndic en évoquant n’importe quel motif. En effet, tout motif qui repose notamment sur la subjectivité d’un ou de plusieurs copropriétaires à l’égard du syndic n’est pas pris en compte par la législation.

Vous ne pouvez donc pas rompre le contrat de votre syndic parce qu’il ne vous plait pas, ou parce que vous ne lui faites pas confiance. Ce sont là des critères de jugement qui sont entièrement subjectifs. La loi ne peut donc pas agir là-dessus.

D’autres motifs ne sont pas pris en compte, comme par exemple le fait de reprocher un retard dans la remise de pièces comptables. Ou encore, le manque de mise en concurrence des prestataires pour une tâche donnée.

Révoquer un syndic de copropriété en plein mandat sans motif valable peut vous coûter cher. Ce dernier peut porter plainte, et les copropriétaires peuvent être tenus de lui verser des dommages et intérêts.

 

Apporter les preuves concernant le motif cité

 

Évoquer un motif, même s’il est valable, doit naturellement être accompagné de preuves concrètes. Porter une accusation sans l’appuyer de documents probants est d’avance vouée à l’échec, rien de plus normal.

Ainsi, pour un motif de mauvaise gestion, par exemple, il vous suffit de prouver que les objectifs évoqués dans le contrat n’ont pas été atteints.

Pour la non application des directives imposées par l’assemblée générale, vous pouvez mettre en lumière des travaux non réalisés à la date prévue. Vous l’aurez compris, les preuves solides sont le seul moyen de faire admettre le motif de la révocation de contrat.

 

Voter l’exclusion du syndic de copropriété

 

Lorsque vous êtes sûrs que votre dossier tiendra face à la justice, encore faut-il que cette exclusion soit votée. Vous n’êtes pas le seul copropriétaire, il faut donc vous entendre avec les autres à ce sujet. Techniquement, l’exclusion doit se faire au vote. Ce vote doit avoir lieu lors de la prochaine assemblée générale.

Mais si cette dernière doit se dérouler dans trop longtemps, et que vous refusez d’attendre, vous pouvez convoquer une assemblée extraordinaire. Il convient d’en informer par avance le syndic, en lui adressant un courrier recommandé.

Ce courrier peut être signé par vous, par plusieurs copropriétaires ou encore au nom du syndicat. Sachez que le syndic peut lui aussi refuser d’aborder le sujet lors de la prochaine assemblée générale, dans ce cas, il va également falloir convoquer une assemblée extraordinaire.

Le vote doit se faire à la majorité absolue pour obtenir la révocation immédiate du mandat du syndic. Si ce n’est pas le cas, et qu’un tiers ou plus des voix s’est prononcé en faveur de l’exclusion, nous refaisons le vote, cette fois à majorité simple.

Si moins d’un tiers a voté la révocation, le vote doit être refait dans une autre assemblée, dans les trois mois, à majorité simple. 

 

Est-ce possible d’attaquer en justice un syndic de copropriété ?

 

En cas de faute grave ayant porté préjudice à la copropriété, vous avez la possibilité de traduire le syndic en justice. Cela est généralement fait dans l’optique de bénéficier de dommages et intérêts.

Il faut tout de même garder à l’esprit qu’une procédure d’attaque en justice est coûteuse, contrairement à une révocation, entièrement gratuite.