Quand faut-il mettre en place un syndic d’immeuble ?
Quand vous emménagez dans un immeuble, vous avez sans doute besoin de connaître certaines notions relatives à la gestion de l’immeuble.
Dans certains bâtiments, il s’observe en effet des possibilités de répartir l’édifice entre plusieurs personnes disposant chacun du même droit sur des espaces donnés de l’immeuble.
Nous parlons de copropriété. Il s’agit d’un système de gestion des immeubles partagés entre plusieurs individus. Pour la gestion de ces types d’immeubles, nous pouvons nous demander comment nous organiser ? Le syndic d’immeuble ou de copropriété, est-ce un choix facultatif ou une obligation ?
Qu’est-ce qu’un syndic d’immeuble ?
Syndic d’immeuble ou syndic de copropriété ? Les termes s’emploient indifféremment. Dans tous les cas, cela a trait à l’immobilier et plus précisément à la gestion d’immeubles.
Le syndic d’immeuble est le représentant de l’ensemble des copropriétaires d’un immeuble ou d’un ensemble d’immeubles.
Il peut s’agir d’un individu ou d’une structure spécialisée en gestion immobilière. Lorsqu’il s’agit d’une structure spécialisée, nous parlons de syndic professionnel.
Quand il s’agit d’un particulier ou d’un copropriétaire, nous parlerons de syndic bénévole. Enfin, vu l’évolution technologique, il n’est pas rare de bénéficier des services d’un syndic en ligne.
Le syndic d’immeuble joue plusieurs rôles. Mais est-ce qu’il constitue une obligation pour les propriétaires ou les usagers d’immeuble ?
Quelles sont les obligations d’avoir un syndic d’immeuble ?
Nous pouvons identifier des obligations du point de vue des lois et du point de vue de la pratique.
Obligations d’avoir un syndic d’immeuble selon la Loi
C’est la loi du 10 juillet 1965 qui oblige à adopter le syndic d’immeuble. Elle encadre également leur fonctionnement. L’existence de cette loi fait du syndic d’immeuble une obligation légale.
Par ailleurs, cette loi fixe au syndic d’immeuble des obligations qui constituent ses missions.
Obligation d’avoir un syndic d’immeuble selon la pratique
Pour la bonne gestion d’un immeuble en copropriété, il est impérieux de désigner un syndic d’immeuble. Qu’il s’agisse d’un immeuble unique ou de plusieurs immeubles, le syndic de copropriété est une nécessité. Il s’agit de confier la gestion d’un immeuble à des spécialistes.
Le syndic d’immeuble est surtout un acteur clé sans lequel il serait difficile, voire impossible, de pouvoir protéger les intérêts de la copropriété.
Ne pas en disposer reviendrait à vous amputer notamment en cas de litiges, car il n’y aurait pas de représentant pour mener les procédures devant les juridictions.
Ce serait également une situation défavorable pour les autres parties mises en cause. Celles-ci ne pourront pas en effet valablement attaquer en justice faute de responsable désigné par la copropriété.
Connaître les missions du syndic d’immeuble permet de déterminer également l’importance d’y recourir.
Rôles et missions du syndic d’immeuble
Le syndic d’immeuble, une fois désigné, porte plusieurs casquettes. Du financier au conseiller juridique en passant par le conseiller technique, le syndic d’immeuble fait presque tout.
Une raison de plus pour dire qu’il est indispensable dès qu’il y a l’existence d’un immeuble et de plusieurs copropriétaires.
Le syndic d’immeuble :
Assure la gestion des travaux de copropriété
À cet effet, il supervise les travaux effectués au profit de l’immeuble. Bien avant cela, il sélectionne et gère les contrats avec les fournisseurs prestataires et autres personnes liées à la copropriété en question.
Il doit prendre toutes les dispositions nécessaires pour que les services fournis entrent dans l’intérêt des copropriétaires. Il doit également veiller au respect des règles en matière d’urbanisme, des normes environnementales et autres.
Veille au respect des règles fixées dans la copropriété
La copropriété suppose des règles définies. Que ce soit par le législateur ou par les copropriétaires, les règles s’imposent.
Un règlement intérieur est généralement élaboré. Ce règlement intérieur porte sur l’organisation interne de l’immeuble et ses rapports avec le voisinage.
Sur le plan interne, il y a la gestion des espaces ou des lots. Nous distinguons généralement les espaces communs et les espaces privés.
Le syndic d’immeuble s’occupe notamment de faire respecter les règlements au niveau des espaces communs. Il s’assure à ce que les espaces de l’immeuble soient bien entretenus.
Assure la gestion et la défense des intérêts de la copropriété
Le syndic d’immeuble organise et dirige l’assemblée générale de la copropriété. Il s’occupe de toutes les démarches administratives relatives à la gestion de l’immeuble telles que son immatriculation.
Il veille également à sa mise à jour tout comme il veille à la mise à jour des informations relatives à l’immeuble et ses usagers.
Assure une bonne gestion de la comptabilité liée à l’immeuble
Il est garant du recouvrement des charges et doit s’occuper de toutes les dépenses relatives à l’immeuble. S’il arrivait qu’il préfinance des travaux, il peut de droit se faire rembourser.
Il a d’ailleurs la possibilité d’engager certaines dépenses de facto sauf opposition expresse des copropriétaires. Il doit disposer d’un budget qu’il tient à jour et exécute.
Dans ses choix financiers et comptables au nom de la copropriété, il doit notamment veiller à suivre une certaine déontologie.
En effet, il doit viser le meilleur rapport qualité/prix et éviter tout choix superflu. L’objectif du syndic de copropriété doit être la protection de l’intérêt des copropriétaires de l’immeuble.
Assure la cohésion au sein et autour de la copropriété
L’un des intérêts de la désignation du syndic d’immeuble, c’est le règlement des conflits pouvant survenir. Il peut en effet y avoir des situations entraînant des litiges entre les copropriétaires notamment par rapport à l’exploitation des parties communes.
Par ailleurs, dès que les actes des copropriétaires se révèlent perturbateurs pour le voisinage ou dans le sens inverse, il y a litige.
Le syndic d’immeuble règle donc les litiges pouvant opposer les copropriétaires entre eux ou entre d’autres personnes. Selon les besoins, il fait appel à des spécialistes et peut se présenter en justice au nom de la copropriété.
Comment désignons-nous un syndic d’immeuble ?
D’après la loi du 10 juillet 1965, c’est lors d’une assemblée générale des copropriétaires que le syndic est élu. Sa désignation requiert le principe de la majorité absolue et de celui de la mise en concurrence.
Le principe de la majorité absolue se base sur le fait que le syndic doit réunir le suffrage de la majorité. Dans le décompte des voix, il faut prendre en considération non seulement les présents, mais aussi les absents et les abstentions.
Or, la désignation du syndic suppose aussi la mise en concurrence. Elle est l’une des étapes de la mise en place du syndic.
Plutôt qu’un choix direct, nous privilégions de faire une sorte de concours en vue de retenir le meilleur candidat. Ce principe est développé dans la Loi du 24 mars 2014 dite Loi ALUR. Le critère ici c’est la qualité des devis proposés.
Le syndic d’immeuble est donc un maillon important pour la gestion des biens de l’immeuble du moment où il s’agit de biens en régime de copropriété.
