Les travaux en copropriété : quel est le rôle du syndic ?

Les travaux en copropriété comprennent l’ensemble des aménagements réalisés dans toutes les parties communes de l’immeuble.

Pour que ces travaux puissent bien se dérouler, il est important qu’ils soient bien supervisés. C’est à ce niveau que le syndic de copropriété entre en scène. Mais quel est véritablement son rôle en matière de travaux en copropriété ?

 

Qui décide des travaux en copropriété ?

 

La décision d’entreprendre des travaux dans les parties communes d’un immeuble en copropriété ne se prend pas à la légère.

Elle est acceptée uniquement avec l’accord de la majorité des copropriétaires en assemblée générale. C’est à cette première étape qu’intervient d’ailleurs le syndic de copropriété.

En effet, c’est ce dernier qui se charge de mettre le sujet à l’ordre du jour, puis de convoquer chaque propriétaire en assemblée générale.

Au cours de cette rencontre, ce ne sont pas seulement les travaux à réaliser qui seront décidés. L’Assemblée devra également voter le financement nécessaire pour leur réalisation.

Ce type de travaux est financé grâce à la cagnotte commune. Du coup, le budget alloué aux différentes activités est établi lors des assemblées générales ordinaires. Ces fonds permettent notamment d’anticiper tous les travaux d’entretien pouvant survenir.

En cas d’absence de fonds, les copropriétaires peuvent décider en AG de souscrire un prêt auprès d’un organisme financier qualifié.

Il faut rappeler que certains travaux tels que le remplacement d’une ampoule ne nécessitent pas la tenue d’une AG. Le syndic peut en prendre seul l’initiative.

 

Le rôle du syndic dans le déroulement des travaux

 

Le rôle du syndic ne se limite pas seulement à la convocation de l’Assemblée générale. Il est, en effet, beaucoup plus important.

Une fois que le vote est réalisé, il revient au syndic de contacter les différents prestataires afin de confronter leurs offres. À cet effet, il doit collecter les devis de chaque fournisseur et ne retenir que la meilleure offre.

La mise en concurrence des prestataires est une étape cruciale que le syndic ne doit pas prendre à la légère. Elle lui permettra principalement de montrer sa transparence et de profiter des meilleurs services au meilleur prix. 

Cependant, lorsque le prestataire est choisi, le syndic de copropriété se charge de la signature du contrat avec lui.

Après le démarrage effectif des travaux, le syndic est tenu d’avoir un œil attentif sur ce qui se fait. Il doit s’assurer que les tâches évoluent selon le programme établi.

Il est important de préciser que certains travaux copropriété nécessitent la souscription à des assurances telles que la garantie décennale.

Si ce genre d’assurance est requis, c’est le syndic qui se charge d’effectuer ces démarches. S’il manque à ses obligations, il engagera sa responsabilité pénale en cas de problème.

 

Réception des travaux : une tâche à la charge du syndic         

 

Le syndic est tenu de surveiller rigoureusement l’évolution des travaux, mais il se doit également d’en assurer la bonne réception.

Il s’agit d’une étape assez importante au cours de laquelle il devra vérifier que les travaux effectués correspondent aux attentes initiales notées dans le contrat.

Ces attentes se rapportent en particulier aux conditions précisées telles que le délai de livraison des travaux, le coût total et surtout la qualité.

Or, si le syndic constate un défaut de réalisation lors de la réception des travaux, il peut immédiatement mettre en cause la responsabilité du prestataire.

Il fera ainsi jouer les différentes garanties légales telles que la responsabilité civile ou l’assurance dommages-ouvrage.

Dans certains cas, il peut arriver que le syndic fasse preuve d’une défaillance non justifiée. Si cette situation se présente, les propriétaires pourront, à leur tour, engager leur responsabilité.

 

Qu’en est-il des travaux d’urgence en copropriété ?

 

Toutefois, il peut arriver que la copropriété ait besoin de certains travaux de réparation en urgence. Ces derniers sont indispensables à la sauvegarde de l’immeuble et au maintien de la sécurité des biens et des personnes qui s’y trouvent. Au nombre de ces travaux urgents, figure entre autres :

 

• Les problèmes de dégorgement et de réparation d’égout.
• Les travaux d’étanchéité d’une terrasse ou d’une toiture.
• Les travaux de remise en état des canalisations d’eau.
• Les travaux destinés à régler les problèmes de graves insuffisances de chauffage.

 

Lorsque l’un de ces problèmes survient, le syndic peut décider, à n’importe quel moment, d’effectuer ces travaux sans avoir au préalable l’avis des propriétaires.

 

Les démarches en cas de travaux d’urgence

 

Même si les travaux à réaliser sont urgents, le syndic devra tout de même remplir certaines formalités.

 

L’obligation d’information                                          

 

Si le syndic ordonne des travaux de sa propre initiative, il a l’obligation d’en informer les copropriétaires par affichage ou par courrier.

Il doit, par la suite, convoquer immédiatement une assemblée générale afin de ratifier le devis et les travaux qui ont été réalisés. Si le syndic ne respecte pas ces obligations, les copropriétaires peuvent contester les charges qu’il a engagées.

 

La demande de provision

 

Dans le but de commencer les travaux, le syndic peut demander aux différents copropriétaires de verser une provision au préalable, sans que l’Assemblée générale l’y autorise.

Toutefois, il devra nécessairement demander l’avis du conseil syndical (s’il en existe). La provision demandée par le syndic dans cette situation doit respecter certaines conditions :

 

• La provision ne doit en aucun cas excéder les 1/3 du devis estimatif des travaux à réaliser.
• Le syndic n’a pas droit à de nouvelles provisions, sauf si l’AG qu’il a convoqué immédiatement l’y autorise.

 

Travaux de copropriété en urgence : la responsabilité du syndic peut-elle être engagée ?

 

Lorsque le syndic constate un dysfonctionnement important, il lui revient de bien analyser la situation afin de savoir s’il doit vraiment réagir en urgence ou alors convoquer au préalable une AG.

S’il entreprend, de son propre chef, des réalisations qui ne sont pas réellement urgentes, il engage sa propre responsabilité civile et peut être contraint de rembourser l’intégralité du montant des travaux effectués.

Par contre, si les travaux sont urgents et qu’il ne prend aucune initiative personnelle pour régler le problème, il engage également sa responsabilité. Il sera donc tenu responsable des problèmes qui surviendront du fait de sa négligence.