Résoudre les litiges Syndicat de copropriété

Litige avec syndic de copropriété : quelles démarches ?

Le syndic de propriété est censé veiller au bon fonctionnement de la résidence et au respect des droits de la copropriété. Il peut cependant arriver que le syndic lui-même soit impliqué dans un litige ou qu’il soit défaillant.

Quelles sont donc les actions à mener dans ce genre de situations ? Quels recours en cas de litiges avec son syndic de copropriété ? Quelles démarches mener pour un retour des choses à la normale ?

Quel est la mission du syndic de copropriété ?

En tant qu’organe exécutif de la copropriété, le syndic d’immeuble a pour rôle de faire respecter le règlement de la copropriété et d’assurer le bon fonctionnement du bâtiment. Il a également à sa charge la gestion financière et comptable de la copropriété. Ainsi, le syndic est essentiellement chargé de :

Établir un règlement collectif pour la copropriété.
Administrer la copropriété.
Recouvrer les charges communes.
Gérer et superviser les travaux liés à la sauvegarde de l’immeuble.
Représenter juridiquement le syndicat des copropriétaires.
Gérer le budget de la copropriété.

Cependant, si le syndic de copropriété est soumis à une obligation de moyens, il ne dispose d’aucune obligation de résultat. Cela peut entraîner des situations plus ou moins fâcheuses, car beaucoup de syndics de copropriétés se montrent laxistes dans l’exécution de leur fonction ou en abusent tout simplement.

Les différentes sources de litiges avec son syndic de copropriété

En effet, de nombreuses raisons peuvent amener un syndicat d’immeuble ou des copropriétaires à se retrouver dans une situation de litige avec leur syndic de copropriété. Ces litiges naissent dans la plupart des cas suite à des manquements tels que :

Des manquements ou des prises de non-décision non conformes au règlement de copropriété.

Des cas de négligences, d’inactions ou de manques de réactivité ayant par la suite entraîné des sinistres, ou des négligences de sinistres dans la zone commune de la copropriété.

Le manquement à son rôle de garant du règlement intérieur de l’immeuble, notamment un refus d’intervention pour faire cesser des troubles.

Le refus d’effectuer des travaux de rénovation ou d’amélioration nécessaires.

Le refus d’appliquer des décisions prises en Assemblée générale par le syndicat des copropriétaires.

Le recours à des pratiques frauduleuses ou douteuses.

Cependant, il peut arriver également que des copropriétaires estiment tout simplement que le syndic de copropriété manque à ses devoirs et ne fait pas le travail qui lui est dévolu. Ce défaut d’action qui n’est en réalité pas une faute particulière est qualifié de « carence de syndic », et peut également engendrer un litige.

Que faire donc en cas de litige avec votre syndic de copropriété ?

Une conciliation à l’amiable vous sera fortement recommandée. En effet, la première action à mener lorsque nous sommes en litige avec le syndic de copropriété est d’essayer de régler la situation avec une conciliation à l’amiable. De même, la conciliation à l’amiable est toujours l’action à privilégier et doit toujours être préférée aux actions en justices.

Toutefois, les copropriétaires en litige avec le syndic de copropriété peuvent individuellement ou de façon collective lui adresser un courrier de mise en cause avec accusé de réception, demandant ainsi au syndic de copropriété de respecter ses engagements afin de résoudre le problème ayant engendré le litige.

Cette procédure ne doit bien évidemment être engagée qu’après s’être assuré que le syndic de copropriété a manqué à ses engagements ou à la loi. Or, si vous n’obtenez aucune réponse satisfaisante dans les 8 jours suivants réception de votre lettre de mise en cause, trois options s’offrent à vous pour résoudre le litige sans engager de procédure judiciaire :

La première consiste à engager une procédure d’arbitrage afin de résoudre le problème.

La deuxième consiste à engager une procédure de médiation.

La troisième consiste à engager une négociation par procédure participative (les deux parties engagées s’engagent alors à trouver conjointement une solution à l’amiable au litige les opposant).

Comment se passe-t-elle la procédure de médiation ?

La procédure de médiation se révèle être la meilleure manière de résoudre le litige à l’amiable sans avoir recours à une longue procédure judiciaire. D’ailleurs, un médiateur se chargera donc de la médiation entre les deux parties afin d’aboutir à une résolution à l’amiable du conflit.

De plus, quant à la procédure de médiation, il est opportun de consulter un avocat ou un institut spécialisé afin de résoudre ce type de conflit. De cette manière, vous aurez un médiateur qui sera censé écouter les propos des parties conflictuelles en leur proposant une solution objective.

En fait, le conseil syndical (l’organe chargé de contrôler le syndic) peut également servir de médiateur pour trouver une solution au problème. La médiation permet donc de résoudre le problème en perdant le moins de temps et d’argent que possible. Cependant, l’engagement d’une procédure de médiation nécessite l’accord des deux parties.

Si toutes ces démarches ne permettent toujours pas de résoudre le litige et d’apporter une solution au conflit entre le copropriétaire et son syndic de copropriété, il pourra alors envisager une action en justice.

Comment lancer une procédure en justice contre son syndic de copropriété ?

Si toutes les tentatives pour aboutir à une résolution à l’amiable du litige échouent, la voie judiciaire se trouve alors être la seule issue restant pour le copropriétaire. Il est en effet bel et bien possible de poursuivre son syndic de copropriété en justice, ceci aussi bien de manière collective que de manière individuelle.

Toutefois, il est important de vous assurer que toutes les voies de résolution à l’amiable sont épuisées. L’action en justice ne doit être lancée qu’en dernier recours, la procédure judiciaire pouvant se révéler très longue et particulièrement coûteuse.

De plus, il n’existe aucune garantie que vous aurez gain de cause à la fin de la longue bataille judiciaire que vous aurez menée. Il est donc primordial de privilégier en toutes circonstances la résolution à l’amiable du litige, celle-ci étant nettement moins chronophage et bien moins coûteuse.

Si la médiation se solde malgré tout par un échec, les copropriétaires concernés devront alors envoyer une lettre de mise en demeure au syndic de copropriété en guise de dernier avertissement. Si celle-ci reste également sans résultats satisfaisants, la procédure judiciaire peut être engagée afin d’aboutir à une résolution du problème devant les tribunaux.

Quels sont les délais de prescription pour l’action en justice contre son syndic de copropriété ?

S’il était autrefois de 10 années, le délai de prescription pour agir en justice contre son syndic de copropriété est passé à cinq ans depuis l’avènement de la loi Élan. Vous ne disposez cependant que de deux mois pour remettre en cause une décision prise en assemblée générale. Ce délai prend effet à partir de la date de réception du procès-verbal de l’assemblée de copropriété.

Passé ces délais, toutes actions que vous entreprendrez seront jugées non recevables et caduques. Songez-y donc avant de faire vos choix.

Quelle autorité compétente peut saisir en cas de litige avec son syndic de copropriété ?

En cas de litige avec son syndic de copropriété, la juridiction compétente est celle correspondant au lieu où se trouve l’immeuble. Le choix du tribunal à qui s’adresser se fait quant à lui en fonction de la nature du litige :

Dans le cas de litiges relatifs à des impayés de charge n’excédant pas 4000 euros, il faut s’adresser à un juge de proximité.

Dans le cas de litiges relatifs à des impayés de charges compris entre 4000 et 10 000 euros, ou des conflits de voisinage ou de nuisance sonore, le tribunal d’Instance est le plus approprié.

Si le litige est lié à des impayés de charge supérieurs à 10 000 euros, à une contestation de décision prise en assemblée générale, à la répartition des charges, à une interprétation du règlement de copropriété ou qu’il s’agit d’un nombre élevé de litiges en copropriétés, l’action judiciaire doit se mener devant un tribunal de Grande Instance, en présence d’un avocat.

Les litiges liés aux employés de la copropriété tels qu’un concierge ou un gardien relèvent quant à eux du conseil des prud’hommes.

Changer de syndic de copropriété : comment cela se passe-t-il ?

Une autre alternative moins coûteuse à l’action judiciaire en cas de litige avec son syndic de copropriété est de le remplacer. Cette option est bien meilleure à l’action en justice si vous n’avez pas l’assurance de remporter.

De plus, la révocation du syndic de copropriété en cours de mandat peut être votée en assemblée générale à la majorité absolue pour faute grave ou sérieuse. Son mandat prend alors immédiatement fin. Il s’agit d’une excellente alternative à laquelle penser en cas de litiges avec son syndic de copropriété.