Les arnaques du syndic : comment se protéger ?

La notion de syndic ou de manière plus formelle, syndic de copropriété est fondamentalement liée à celle de la copropriété. Cette dernière désigne de manière générale la répartition des titres de propriété d’un immeuble ou d’un groupe d’immeubles entre plusieurs personnes appelées copropriétaires. La loi définit plus clairement le concept de la copropriété et ses conditions afin de vous protéger de arnaques du syndic.

 

Syndic d’immeuble : quèsaco ?

 

Le syndic de copropriété quant à lui est une personne physique ou morale dont le rôle est de représenter le syndicat des copropriétaires qui sont les résidents de l’immeuble. C’est-à-dire que le syndic est une personne ayant le pouvoir devant la loi, d’administrer les parties communes d’un immeuble appartenant à un groupe de personnes.

Il est élu en majorité absolue lors de l’assemblée générale des syndicats pour un mandat compris entre 1 et 3 ans.

Étant obligatoire par la loi pour la gestion d’une copropriété, le syndic est un homme à tout faire. De la gestion des finances et la bonne tenue de l’immeuble à son administration complète, il fonctionne comme un couteau suisse.

Il doit pour ce faire disposer de connaissances juridiques, financières, fiscales et techniques suffisantes qui sont plus ou moins liées à sa fonction. Ainsi il pourra faire face et résoudre les problèmes qui découlent de la gestion d’un bien.

Le syndic peut être professionnel ou bénévole. Dans le premier cas, il s’agit d’une société externe, légalement reconnue qui fournit des services honoraires pour la gestion de la copropriété. Dans le second cas, nous distinguons les syndics bénévoles et les syndics coopératifs.

Nous parlons de bénévole lorsqu’il s’agit de l’un des copropriétaires qui est élu pour assurer ce rôle. En coopérative, la gestion est assurée par ce que nous appelons le conseil syndical. Ce dernier, formé par les copropriétaires de l’immeuble, peut en effet assurer la gestion de l’immeuble ou servir de relais entre copropriétaires et syndic.

Le rôle du syndic est donc primordial pour la bonne entente des parties représentées par les copropriétaires. Cependant, ces derniers doivent veiller à faire un choix judicieux en matière de syndic et à examiner les termes du contrat proposé au risque de se faire avoir par ce dernier.

 

En quoi consistent les arnaques du syndic ?

 

Pour une gestion efficace de la copropriété afin de préserver l’harmonie entre copropriétaires, il est recommandé d’opter pour un syndic professionnel. Celui-ci vous garantit un service plus fiable et vous permet d’éviter les litiges et les pertes de temps.

Pourtant, il existe beaucoup de témoignages indiquant des cas d’abus des syndics de copropriété. Les victimes y font mention de pratiques non légales et de clauses de contrat douteux qui font qu’il faut faire très attention à ne pas se faire avoir. Les types d’abus que vous pouvez rencontrer avec votre syndic sont notamment :

 

Le Diagnostic Technique Global de l’immeuble : DTG

 

Les syndics ont tendance à vouloir vous obliger à passer ce diagnostic soi-disant qu’il est obligatoire. Ce qui est totalement faux ! Le DTG n’est nécessaire que dans certaines conditions bien définies par la loi comme un arrêté d’insalubrité. Il n’est en aucune façon obligatoire surtout si l’immeuble a moins de 10 ans ou ne présente aucun signe de détérioration.

Ainsi, il est important que vous vous renseigniez sur les différents textes de loi concernant la copropriété. Vous risquez des dépenses inutiles qui peuvent aller de 1500 à 5000 euros selon la taille de l’immeuble. Les syndics, eux, prennent un pourcentage sur le devis du diagnostic. Ce qui explique pourquoi ils essaient de le faire passer surtout à ceux qui n’y connaissent pas grand-chose.

 

Les surcoûts dus aux AG fixées aux heures non légales

 

Une autre habitude des syndics est de mettre les rencontres des assemblées générales à des heures non légales comme 18 heures. Et ceci pour des raisons d’indisponibilité de certains copropriétaires à cause de leur travail.

Si vous n’êtes pas dans ce cas alors il convient de négocier dans votre contrat que les AG se tiennent au cours des heures légales. Sinon, il faut vous assurer que ces réunions ne vont pas vous entraîner des coûts supplémentaires qui seraient facturés par le syndic.

 

Non-séparation des comptes bancaires

 

Si la copropriété possède plus de 15 lots, les copropriétaires ne doivent pas payer leurs charges sur le compte du syndic. Vous devez avoir des comptes séparés qui sont ouverts au nom de la propriété. Et les intérêts générés par ce compte de copropriété doivent vous être reversés à la fin.

Beaucoup de syndics ont en effet pour habitude de faire payer les charges de tous les copropriétaires sur leurs propres comptes et ne reversent pas les intérêts générés par tout cet argent. Par contre, si la propriété possède moins de 15 lots, ils ont en effet le droit de le faire.

 

Non-convocation des AG par mail

 

En effet, si vous possédez une adresse email valide et pouvez recevoir des mails, il est préférable de négocier avec le syndic pour recevoir les convocations aux AG par mail. Tout simplement parce que les syndics ont l’habitude de faire des recommandés pour les convocations aux AG.

Ce qu’ils facturent très cher avec les envois d’assemblée générale et les photocopies. Vous devez bien regarder votre contrat pour déterminer ce que cela va vous coûter mais il est préférable d’opter pour les mails car les accusés de réception attestent que le copropriétaire est au courant de l’AG.

 

La facturation du pré-état daté et des prestations optionnelles

 

À la vente vous aurez besoin de deux choses : le pré-état daté et un état daté final qui s’obtient chez un notaire. Le premier est totalement sans frais et peut s’obtenir tout seul. Vous aurez juste besoin des identifiants du compte de copropriété pour sortir le pré-état daté.

Ce dernier indique la situation du bien immobilier au moment de la signature du compromis, c’est-à-dire les charges dues et le solde du compte de copropriété. Le pré-état daté ne doit normalement pas être facturé mais l’état daté final peut l’être.

Les syndics ont également tendance à facturer très cher les services optionnels comme ceux-ci surtout lors des réparations à faire dans l’immeuble. Il faut donc se méfier et avoir le sens de la négociation.

 

L’augmentation abusive des honoraires

 

Au cours des dernières années et avec la réglementation plus pointilleuse du métier de syndic, les pratiques abusives des syndics se sont vues à la baisse. Pour compenser, c’est sur la facturation des honoraires et des services qu’ils misent.

Mais là encore, il suffit de vous impliquer à fond dans la gestion de votre bien et de ne pas vous laisser intimider par leurs nombreuses prétentions pour vous prendre de l’argent.

 

Comment éviter les abus du syndic ?

 

Afin de se protéger des pratiques abusives de la part des syndics, il est important d’observer certaines habitudes nécessaires au suivi des termes du contrat. Voici les habitudes les plus importantes à adopter :

 

Assister aux assemblées générales

 

Si vous possédez un appartement ou n’importe quel bien immobilier en copropriété, il est nécessaire que vous vous investissiez suffisamment dans la vie de l’immeuble. Pour cela, assister aux assemblées générales organisées par le syndic est la moindre des choses à faire régulièrement.

Il faut à tout prix éviter de donner l’impression au syndic que vous vous en foutez et qu’il a carte blanche sur la gestion de votre part de la propriété.

 

Avoir un sens poussé des négociations

 

Avec le syndic, il faut savoir se montrer persuasif. Nombreux sont ceux qui ne sont pas réglo et qui tenteront de se faire de l’argent sur votre dos à la moindre occasion. C’est à vous de bien connaître vos obligations et de négocier les facturations qui n’en font pas partie. Choisissez toujours les solutions les plus simples et les moins coûteuses.

 

Menacer de changer du syndic

 

Il faut montrer à votre syndic que vous êtes prêts à vous séparer de lui s’il ne se met pas sur la même longueur d’onde avec vous. Par ailleurs, faites-lui comprendre que vous savez de quoi vous parlez en gardant un œil sur toutes les opérations effectuées.

En d’autres termes, les syndics n’ont aucune pitié car il y a de la marge à se faire pour les bleus. Montrez-leur que vous n’en êtes pas un et ne cédez rien qui ne soit obligatoire dans les textes de loi. Si le problème persiste et que les abus sont graves, il est bon de savoir que poursuivre un syndic est bel et bien possible mais la procédure pourrait être longue et coûteuse.