Comment sont gérés les ascenseurs de la copropriété ?

Un ascenseur est un appareil extrêmement utile qui aide les personnes dans le déplacement en hauteur au sein d’un immeuble. Cependant, pour qu’il puisse bien fonctionner, il doit être entretenu et réparé convenablement lorsque le besoin se fait sentir.

Dans le système de copropriété, la gestion de l’élévateur est toutefois soumise à des règles bien précises et assez particulières. Découvrez comment sont gérés les ascenseurs dans ces cas.

 

Qui décide de l’installation d’un ascenseur en copropriété ?

 

L’installation d’un ascenseur en copropriété répond à un certain nombre d’exigences. Selon l’article 26 de la loi de 1965 sur la copropriété, l’installation d’un élévateur fait partie des travaux que l’Assemblée générale doit adopter uniquement à la double majorité. Cette double majorité correspond à la moitié au moins des copropriétaires et aux deux tiers de leurs voix.

À cet effet, l’Assemblée générale organise une rencontre à laquelle tous les copropriétaires de l’immeuble doivent prendre part, y compris ceux qui vivent au rez-de-chaussée. Au cours de cette rencontre, le devis et les honoraires du maître d’œuvre sont soumis aux copropriétaires.

La répartition des frais d’installation figure également parmi les éléments qui doivent être traités par le syndic d’immeuble. Ainsi, les copropriétaires devront non seulement voter pour que l’ascenseur soit installé ou non, mais ils devront également choisir :

 

• L’entreprise qui se chargera de l’installation de l’élévateur.
• Le mode de financement de l’installation (en établissant le calendrier des appels de fonds).
• L’entreprise qui sera chargée de la maintenance de l’ascenseur.

 

L’ensemble des copropriétaires participe donc financièrement à l’installation de l’ascenseur. Certains d’entre eux peuvent cependant décider d’installer l’ascenseur à leurs frais. Toutefois, ils devront nécessairement obtenir l’autorisation de l’assemblée générale qui, selon l’article 26, se prononcera également à la double majorité.

 

Comment sont gérés les travaux d’entretien de l’ascenseur en copropriété ?

 

Selon l’article L.125-2-2 du code de la construction et de l’habitation, l’élévateur doit être obligatoirement entretenu. Cet entretien vise à le maintenir en bon état et à assurer la sécurité de tous ceux qui l’empruntent.

 

Qui décide des travaux d’entretien et de réparation de l’ascenseur ?

 

Qu’il s’agisse de la réparation ou de l’entretien, tous les travaux relatifs à l’ascenseur relèvent uniquement de la décision de l’Assemblée générale. Cette décision est prise à la majorité simple des quotes-parts des copropriétaires présents ou représentés. Dans le cas d’un remplacement, donc de travaux d’amélioration, la décision doit être prise à la double majorité.

Les travaux d’entretien de l’ascenseur sont fixés et établis dans le contrat d’entretien. Ce contrat doit lui-même respecter un certain nombre de dispositions issues d’un décret qui date du 9 septembre 2004. D’une durée d’un an, le contrat doit également fixer :

 

• La mise à jour du carnet d’entretien.
• Les garanties de remplacement des pièces.
• Les vérifications obligatoires à intervalles réguliers.

 

Quels sont les travaux d’entretien requis pour l’ascenseur ?

 

Les travaux d’entretien obligatoires pour l’élévateur en copropriété sont énoncés dans l’article R.125-2 du code de la construction. Il s’agit notamment :

 

• D’une visite obligatoire tous les 6 mois afin de s’assurer du bon fonctionnement de l’ascenseur et d’effectuer les réglages nécessaires si besoin.

 

• D’un nettoyage annuel de la cuvette de l’installation, du local des machines et du toit de cabine.

 

Toutefois, il faut préciser qu’une obligation de contrôle technique s’ajoute aux travaux d’entretien de l’ascenseur de copropriété. Le contrôle technique permet de vérifier l’état général de fonctionnement de l’ascenseur et la sécurité des personnes. Vu son importance, il doit être confié à une personne qualifiée et très compétente dans ce domaine.

Les conditions de cette vérification sont fixées par un décret qui date du 28 mars 2008. De plus, des dates limites sont fixées si le contrôle technique concerne des ascenseurs antérieurs au 27 août 2000. En ce qui concerne le contrôle technique des ascenseurs postérieurs à cette date, il doit intervenir tous les 5 ans.

 

Quelles sont les charges générées par la présence d’un ascenseur de copropriété ?

 

La présence d’un ascenseur en copropriété génère un certain nombre de charges. Ces dernières sont entre autres les dépenses liées à son installation, à son entretien, à sa réparation, mais également à son amélioration et à sa modernisation.

Dans une copropriété, les charges d’ascenseur entrent dans la catégorie des charges spéciales. Elles s’opposent ainsi aux charges générales qui sont relatives à la conservation et à l’entretien du bâtiment.

 

Quelle répartition pour les charges liées à l’ascenseur ?

 

Selon l’article 10 de la loi de 1965 sur la copropriété, la répartition des charges d’installation d’un ascenseur doit être basée sur le critère de l’utilité. À cet effet, les copropriétaires doivent obligatoirement participer aux charges d’installation de l’ascenseur en fonction de la nécessité que présente l’appareil pour chacun d’eux.

Contrairement aux idées reçues, les frais d’entretien, de maintenance et de réparation ne sont pas répartis selon le prorata des tantièmes comme c’est le cas avec les charges générales. Tout comme les frais d’installation, leur répartition respecte également le critère de l’utilité.

 

Le critère de l’utilité

 

L’utilité est l’avantage que l’utilisation de l’ascenseur procure à chaque propriétaire. Le fait de baser la répartition des charges sur ce critère permet de tenir compte du privilège que détient chacun des logements situés en hauteur à cause de la présence de l’ascenseur.

De ce fait, les copropriétaires ayant leur logement situé au rez-de-chaussée ne sont pas concernés par ces charges. Toutefois, ils seront tenus de participer aux charges s’il existe des caves ou des sous-sols desservis par l’ascenseur.

 

Quels sont les cas particuliers ?

 

Il existe quelques cas particuliers qui peuvent affecter la répartition des charges liées à l’installation et à l’entretien de l’ascenseur en copropriété.

 

La desserte à mi-niveau

 

Ici, l’ascenseur est situé entre deux étages et chaque copropriétaire doit donc monter ou descendre un demi-étage. Dans ce cas, le coefficient attribué à chaque copropriétaire est minoré.

 

Derniers niveaux non desservis par l’ascenseur

 

Il peut quelques fois arriver que les derniers étages d’un immeuble ne soient pas desservis par l’ascenseur parce que la réalisation des logements est ultérieure à l’installation de l’ascenseur. Dans une telle situation, le coefficient qui est pris en compte est celui du dernier étage desservi par l’ascenseur.