Que faire si des travaux communs ont des répercussions sur une partie privative ?

Réfections, réaménagement et rénovation. Les travaux font partie intégrante des lots de toute copropriété. Et bien que les travaux en copropriétés soient extrêmement réglementés par la législation, il n’est pas rare qu’elles engendrent des incompréhensions, voire même des tensions et des crispations entre les différents copropriétaires ou avec le syndic de copropriété.

Ceci encore plus lorsque les travaux ont un impact sur une partie privative. Les parties privatives étant la propriété exclusive du propriétaire du lot, les choses deviennent plus complexes et problématiques lorsque celles-ci sont impactées par des travaux communs.

Parties communes et privatives souvent imbriquées, la réalisation de travaux communs peut en effet nécessiter la traversée, la transformation, la modification de parties privatives.

Que faire donc lorsque des travaux communs ont des répercussions sur une partie privative ?

 

Quels travaux peuvent justifier l’atteinte à des parties privatives ?

 

Bien que les parties privatives soient à l’usage exclusif de leurs propriétaires, et que ceux-ci y disposent d’une liberté d’usage et de jouissance, cette liberté est loin d’être absolue. En effet, dans certains cas les copropriétaires ont pour obligation de laisser l’accès à leurs parties privatives pour la réalisation de travaux votés par l’assemblée générale de copropriété.

Des travaux « régulièrement et expressément décidés par l’assemblée générale » peuvent ainsi justifier une obligation d’accès aux parties privatives. Toutefois, la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles définit en son article 9 les travaux concernés par cette obligation :

 

• Les travaux obligatoires, notamment ceux contre les termites, les travaux visant à mettre les logements en conformité avec les normes ou motivés par des impératifs de salubrité, d’hygiène, de sécurité et d’équipement ;

 

• Les travaux permettant des économies d’énergie ou la réduction des émissions de gaz à effet de serre ;

 

• Les travaux liés à l’individualisation des contrats de fourniture d’eau par rapport au fournisseur ;

 

• Les travaux d’amélioration de l’immeuble concernant les transformations d’éléments d’équipement commun (transformation du système de chauffage collectif en chauffage individuel par exemple) ;

 

• Les travaux d’amélioration concernant l’adjonction de nouveaux éléments comme la mise en place d’un ascenseur ;

 

• Les travaux d’amélioration visant l’aménagement ou la création de locaux communs comme des parkings.

 

Cependant, notons que la législation précise que des travaux touchant ses parties privatives ne peuvent être imposés à un copropriétaire que « si les circonstances l’exigent et à condition que l’affectation, la consistance ou la jouissance des parties privatives […] n’en soient pas altérées de manière durable ».

Ainsi, il ne doit y avoir aucune autre alternative possible, et les copropriétaires peuvent effectuer une demande d’expertise afin de trouver une autre voie de réalisation des travaux n’impliquant pas leurs parties privatives.

 

Contestation des travaux communs dans la copropriété

 

En effet, les copropriétaires opposés à la réalisation des travaux disposent d’un délai de deux mois pour contester la décision de l’assemblée générale en justice. De plus, la réalisation des travaux est alors temporairement suspendue.

Tout copropriétaire n’ayant pas usé de son droit de contestation dans les délais impartis ne peut s’opposer à la réalisation des travaux même si ceux-ci ont un impact sur ses parties privatives. En cas de refus non justifiés de la part d’un copropriétaire, celui-ci pourrait faire l’objet de sanctions.

 

La notification des travaux aux copropriétaires concernés

 

Une fois les travaux décidés et que la nécessité d’empiéter sur des parties privatives est justifiée, les copropriétaires concernés doivent être prévenus. Le syndic de copropriété doit notifier aux copropriétaires concernés, tous travaux nécessitant l’accès à des parties privatives ou pouvant avoir des répercussions sur ces dernières.

Cette notification doit être faite au moins huit jours avant le début desdits travaux, sauf en cas d’impératifs liés à la conservation ou à la sécurité des biens. Notons que le syndic ne peut se contenter d’un simple affichage dans les parties communes, mais doit effectuer cette notification par lettre recommandée avec accusé de réception (LRAR).

Sans quoi, les copropriétaires peuvent bien refuser l’accès à leurs parties privatives ou s’opposer à l’exécution des travaux.

 

Quelle compensation pour les copropriétaires lésés par les travaux ?

 

Les copropriétaires dont les parties privatives font l’objet de répercussions des travaux communs décidés par l’assemblée générale peuvent en guise de compensation recevoir des indemnités.

En effet, conformément à l’article 9 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires victimes de préjudices « par suite de l’exécution des travaux, en raison soit d’une diminution définitive de la valeur de leur lot, soit d’un trouble de jouissance grave, même s’il est temporaire, soit de dégradations, ont droit à une indemnité ».

En cas de dégradations, les indemnités et réparations doivent couvrir entièrement la remise en leur état antérieur des parties privatives concernées. En ce qui concerne les troubles de jouissance, ceux-ci ne peuvent être considérés comme graves que s’ils excèdent les inconvénients que doivent supporter chacun des copropriétaires en vue du bon déroulement des travaux.

Les troubles ne présentant aucune gravité particulière, ou les simples gênes présentes dans toute copropriété ne sont donc pas concernés. Au cas où l’indemnité désormais impossible pour récompenser les copropriétaires des parties privatives, le copropriétaire a le droit de réclamer une indemnité couvrant les dégâts. Les juges du fond se chargeront de l’appréciation de la gravité des troubles engendrés.

 

La compensation pour les copropriétaires est à la charge de qui ?

 

Le paiement des indemnités des copropriétaires lésés est à la charge de la copropriété, c’est-à-dire de l’ensemble des copropriétaires, et le montant de l’indemnisation est déterminé par l’assemblée générale.

Il est réparti entre les copropriétaires, en proportion de la participation de chacun au coût des travaux. Dans le cas où les copropriétaires lésés estimeraient le montant des indemnisations insuffisant, ils disposent d’un délai de deux mois après la notification pour déférer la décision devant le tribunal.

Ainsi comme dans le cas de tout désaccord entre l’assemblée générale et les copropriétaires lésés en ce qui concerne le montant alloué aux indemnisations, le tribunal de grande instance fixe judiciairement le montant des dommages et intérêts auxquels ont droit les copropriétaires lésés.